Bestimmungsgrößen Ladenmiete

 

„Nur vom Nutzen wird die Welt regiert. [...]“
Friedrich Schiller, Wallensteins Tod

Mieten für gewerblich oder freiberuflich nutzbare Räume und Flächen bilden sich im marktwirtschaftlichen Regulativ aus Angebot und Nachfrage. Dabei richtet sich die Nachfrage wesentlich nach der erwarteten Tauglichkeit für den jeweiligen unternehmerischen Zweck des Mieters oder - mit Schillers Worten - nach dem Nutzen, der die Welt regiert. 

Welche Kriterien sind es, nach denen der Nutzwert eines Gewerberaums bestimmt wird?

Diese Einschätzungen haben sowohl objektive als auch subjektive Komponenten und sind für die verschiedenen Flächenarten zu differenzieren. Die Ausprägung und Bedeutung der einzelnen Bestimmungsgrößen kann zudem - je nach Marktsituation und Struktur - regional oder gar lokal sehr verschieden sein.

Die folgenden Ausführungen sollen einen ersten Überblick darüber vermitteln, welche den Nutzwert bestimmenden Einflussgrößen in einigen Segmenten des Gewerbemietmarktes erfahrungsgemäß wirken. Dabei muss darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Ausprägung und Bedeutung der einzelnen Bestimmungsgrößen je nach Marktsituation regional oder gar lokal sehr verschieden sein können. Alle Feststellungen sollten daher im konkreten Einzelfall fachkundig überprüft werden.

Wesentliche mietpreisbestimmende Merkmale bei Ladengeschäften sind:  

  • die Geschäftslage,
  • die Ladengröße,
  • der Zuschnitt (Ladentiefe und Schaufensterfront)
  • die Flächeneffizienz (Verhältnis von Verkaufs- und Nebenflächen)

Geschäftslage

Die Lage- bzw. Standortqualität ist bei Läden zweifellos das überragende mietpreisbestimmende Kriterium. Für die typischen Nachfrager in diesem Segment, etwa Einzelhändler und Dienstleister, ist das Umsatzpotenzial unter den gegebenen Marktbedingungen am jeweiligen Standort das wesentliche Entscheidungsmerkmal.

Als Faustregel gilt dabei: Je höher der am Standort zu erwartende Umsatz, desto mehr ist an Miete je m² erzielbar. 

Dabei spielt die Zentralität der innerörtlichen Lage eine wesentliche Rolle. Die Lage im Geschäftskern mit dem höchsten Passanten-Aufkommen und dichtesten Ladenflächenbesatz, in Städten und größeren Gemeinden häufig erkennbar am höchsten Filialisierungsgrad (prozentualer Anteil an Filialen größerer Handelsunternehmen), wird als „1a-Lage“ oder Top-Lage bezeichnet. Bei der Wahl des „nützlichsten“ Standortes ist der Parkplatzsituation des Umfeldes besondere Beachtung zu schenken.  

Ein weiteres Entscheidungskriterium sollte sein, ob der bereits bestehende Mieter-Mix im Gebäude und im nahen Umfeld sowie das Lageimage zu dem Profil des Neumieters passen.

Bedeutungsvoll ist ferner auch die Lage des Ladens innerhalb des Gebäudes, vor allem die Erreichbarkeit. Die hochwertigste Mieteinheit liegt zumeist im Erdgeschoss und ist stufenlos erreichbar.

Gebäudeinterne Lage

Für die gebäudeinterne Lage von Ladengeschäften können folgende Merkmale als erste Anhaltspunkte für die Nutzwertbestimmung dienen. Sie müssen jedoch anhand der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten geprüft werden.

Klassifikation des NutzwertesBeispielhafte Merkmale
guter Nutzwert
  • Lage des, den Passantenströmen zugewandten, Gebäudeteils (i. d. R. im Vorderhaus) und guter Einsehbarkeit
  • ebenerdige Lage im Erdgeschoss, mit guter Erreichbarkeit
mittlerer Nutzwert
  • Lage im, den Passantenströmen zugewandten, Gebäudeteil (i. d. R. im Vorderhaus), jedoch mit teilweise begrenzter Einsehbarkeit
  • Lage im Hochparterre oder Souterrain, d. h. nur über Stufen zu erreichen, jedoch mit noch relativ guter Einsehbarkeit
einfacher Nutzwert
  • Lage im, den Passantenströmen abgewandten, Gebäudeteil (Hinterhaus, Seitenflügel)
  • Lage in den Obergeschossen/Souterrain

Örtliche Lagequalität

Die nachstehende Klassifikation kann erste Anhaltspunkte für eine Orientierung geben.

Klassifikation des NutzwertesBeispielhafte Merkmale
1a-Lage bzw. guter Nutzwert
  • Lage im Geschäftszentrum, meist im Kernbereich der Fußgängerzone
  • höchste Passantenfrequenz im Ort
  • dichtester Geschäftsbesatz mit innenstadttypischen Sortimenten (Bekleidung, Bücher, Schmuck etc.) und vereinzelten einzelhandelsnahen Dienstleistern (u. a. Reisebüro, Gastronomie)
  • nur geringe Unterbrechungen der Schaufensterfronten durch Mindernutzung
  • kaum bzw. geringer Leerstand
 1b-Lage bzw. mittlerer Nutzwert
  • Lage an der Peripherie des Geschäftszentrums bzw. dem Geschäftskern, am Rande oder zumindest nahe der 1a-Lage
  • mittlere Passantenfrequenz
  • erhöhter bis hoher Anteil von Dienstleistungsnutzung bzw. Nutzungen zur täglichen Bedarfsdeckung
  • spürbare Unterbrechungen der Schaufensterfronten durch Mindernutzung und/oder Leerstände
 2er-Lage bzw. einfacher Nutzwert
  • Lage außerhalb des Geschäftszentrums
  • Geschäftsbesatz ist zunehmend ausgedünnt, oft hoher Anteil von Wohnnutzung, Gastronomie und/oder Mindernutzungen
  • geringe und unregelmäßige Passantenfrequenz
  • vergleichsweise höhere Fluktuation und Leerstände
  • weniger gutes Standortimage

Ladengröße

Als nächst wichtiger Einflussfaktor wirkt erfahrungsgemäß die Größe des Ladengeschäftes und damit verbunden die Breite der Schaufensterfront.

Erfahrungsgemäß werden kleinere Läden zu höheren Mietpreisen je m² gehandelt als größere.

Hier bestehen allerdings regionale oder auch lokale Unterschiede, so dass sich kaum allgemein verbindlichen  Aussagen treffen lassen. Einige Untersuchungen  weisen darauf hin, dass mit sinkendem Mietpreisniveau und abnehmender Zentralität – vor allem in klein-städtischen Lagen und im ländlichen Bereich - der mietpreisbildende Einfluss der Ladengröße abnimmt.

Gerade bei Märkten mit deutlichen Angebotsüberhängen, so zeigt die Erfahrung, ist der mietpreisbildende Einfluss des Größenmerkmals ohnehin gering.

Zuschnitt (Ladentiefe und Schaufensterfront)

Wesentlich für die werbewirksame Präsentation und den Umsatz sind der Zuschnitt der Verkaufsfläche sowie die Breite der Schaufensterfront.

Mit steigender Entfernung vom Eingangsbereich bzw. der Schaufensterfront sinken zumeist die Umsätze je m², da sich das Kundeninteresse mit zunehmender Ladentiefe erfahrungsgemäß abschwächt.

Für weniger tief geschnittene Verkaufsflächen mit breiten Schaufensterfronten und guten  Werbemöglichkeiten wird zumeist ein höherer Nutzwert festzustellen sein, als für schmal und tief geschnittene mit kleiner Schaufensterfront.

Flächeneffizienz (Verhältnis von Verkaufs- und Nebenflächen)

Die Flächeneffizienz, das Verhältnis von Verkaufs- und Nebenflächen, ist ein weiterer Aspekt.

Der Einzelhändler mietet Umsatz und nicht Fläche! 

Hierbei geht es um das Verhältnis von umsatzrelevanter Verkaufsfläche zu Nebenflächen wie Lager/Andienungsflächen sowie Büro- und Sozialräume. Überdimensionierte Nebenflächen stellen einen (Neben-)Kostenfaktor dar, dem kein wirtschaftlicher Nutzen für den Mieter entspricht.

Checkliste zur Feststellung der Nutzwerte bei Ladengeschäften

Nachfolgend erhalten Sie Vorschläge für den Aufbau einer persönlichen Checkliste zur Unterstützung ihrer individuellen Standortentscheidung.

Merkmalgruppe

Nutzwert

(einfach, mittel oder gut)

Bemerkungen
Geschäftslage I - örtliche Lage

 

 
Geschäftslage II - Lage im Gebäude

 

 
Größe

 

 
Zuschnitt und Schaufensterfront    

Flächeneffizienz

(Verhältnis von Verkaufs- und Nebenfläche)

   
Sontige    
Summe    

Autorin: Eris Lehmann-Menge, Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK Cottbus)

Empfohlene Links

Gewerbemieten-Service 2017
Bestimmungsgrößen Gewerbemieten für Büros und Praxisräume
Bestimmungsgrößen Gewerbemieten für Produktionsräume, Werkstätten und Lagerhallen

Ansprechpartner

Annett Schmidt
Kompetenzfeld: Unternehmen begleiten
Schwerpunktthemen: Regional-/Stadtentwicklung, Energie, Immobilienwirtschaft
t: 0355 365 2002
f: 0355 36526 2002
annett.schmidt@cottbus.ihk.de